Vonovias Kerngeschäft bleibt robust: Höhere Finanzierungskosten und ein schwächeres Transaktionsgeschäft wirken auf die Prognose 2027 und die Ziele 2028

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Vonovias Kerngeschäft bleibt robust: Höhere Finanzierungskosten und ein
schwächeres Transaktionsgeschäft wirken auf die Prognose 2027 und die Ziele
2028

28.10.2026 / 20:36 CET/CEST
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Vonovias Kerngeschäft bleibt robust: Höhere Finanzierungskosten und ein
schwächeres Transaktionsgeschäft wirken auf die Prognose 2027 und die Ziele
2028

* Herausforderndes Marktumfeld: Höhere Zinsen und verschlechterte
Finanzierungsbedingungen begrenzen das Transaktionsgeschehen und
beeinflussen die vertriebsbezogenen Segmente des Unternehmens.

* Prognose 2027 und Ziele 2028: Die erste Prognose für 2027 und die
angepassten Ziele für 2028 spiegeln höhere Finanzierungskosten,
geringere Beiträge aus Recurring Sales und Development sowie einen
langsameren Anstieg des organischen Mietwachstums wider.

* Fokussierter Maßnahmenplan: Strategische Überprüfung der
Development-Aktivitäten, niedrigere Investitionen in
Development-to-Hold, strengere Kapitalallokation und Aussetzen neuer
Manage-to-Green-Investitionen für Liquiditätsschutz und Absicherung der
Bilanzstärke.

* Robustes Kerngeschäft: Das Vermietungsgeschäft bleibt stabil, Value-add
entwickelt sich besser als erwartet, und B2B- sowie sonstige
serviceorientierte, weniger kapitalintensive Geschäftsmodelle bieten
zusätzliches Wachstumspotenzial.

* Entschuldung bleibt oberste Priorität: Verkäufe, eine disziplinierte
Kapitalallokation und Cashflow-Fokus unterstützen anhaltende
Entschuldung.

Bochum, 28. Oktober 2026 - Vonovia-CEO Luka Mucic erklärt: "Das operative
Kerngeschäft von Vonovia bleibt stabil. Höhere Finanzierungskosten belasten
jedoch sowohl das Finanzergebnis als auch die Transaktionsvolumina in
unseren verkaufsbezogenen Geschäftsbereichen. Unsere Antworten darauf sind
strengere Renditeanforderungen an unsere Investitionen, eine strategische
Überprüfung unseres Development-Geschäfts und ein klarer Fokus auf
Liquiditätssicherung und anhaltende Bilanzstärkung. So können wir den
aktuellen Herausforderungen begegnen und zugleich die Qualität unseres
Portfolios sowie unsere Fähigkeit zur nachhaltigen langfristigen
Wertschaffung erhalten."

Makroökonomischer Gegenwind und höhere Zinsen führen zu herausforderndem
Marktumfeld

Die Markteinschätzung hatte sich bis Mitte Februar schrittweise verbessert,
verschlechterte sich anschließend jedoch infolge erhöhter geopolitischer
Unsicherheiten, wieder aufkeimender Inflationssorgen und steigender Zinsen.
Die Transaktionsmärkte zeigen nur begrenzte Anzeichen einer Erholung,
während sich die Finanzierungsbedingungen seit Beginn des Konflikts im Nahen
Osten deutlich verschlechtert haben, insbesondere seit der jüngsten
EZB-Zinsentscheidung im September. Die Rendite der achtjährigen
unbesicherten Unternehmensanleihen von Vonovia ist seit Beginn der
Eskalation im Nahen Osten um rund 140 Basispunkte gestiegen. Dies erhöht die
Kapitalkosten und begrenzt Transaktionen und Investitionstätigkeit.

Von den allgemein verschlechterten Finanzierungsbedingungen sind die
verkaufsbezogenen Geschäftsbereiche am unmittelbarsten betroffen. Die
Fair-Value-Margen im Recurring Sales bleiben hoch, während das
herausfordernde Finanzierungsumfeld die Transaktionsvolumina weiterhin
begrenzt. Im Development verzögert die schwache Nachfrage nach mittel- bis
höherpreisigen Projekten den geplanten Ergebnisanstieg. Die Beiträge beider
Aktivitäten dürften daher unter den bisherigen Annahmen bleiben.

Präzisierung der Prognose 2026, erstmalige Prognose 2027 und angepasste
Ziele 2028

Die vorläufigen Ergebnisse für die wesentlichen Ergebniskennzahlen in den
ersten neun Monaten des laufenden Jahres lauten wie folgt: Adj. EBITDA Total
EUR2,19 Mrd. (9M 2025: EUR2,118 Mrd.), Adj. EBT EUR1,41 Mrd. (9M 2025: EUR1,460
Mrd.) und Adj. Shareholder Earnings EUR1,12 Mrd. (9M 2025: EUR1,201 Mrd.). Der
Anstieg des Adj. EBITDA Total wurde auf Ebene des Adj. EBT und der Adj.
Shareholder Earnings vor allem durch höhere Finanzierungskosten
neutralisiert.

Auf dieser Grundlage präzisiert Vonovia die Prognose für das Geschäftsjahr
2026 für Adj. EBITDA Total, Adj. EBT und Adj. Shareholder Earnings. Das Adj.
EBITDA Total wird in der unteren Hälfte der Prognosespanne und das Adj. EBT
um das untere Ende der Prognosespanne erwartet, während die Adj. Shareholder
Earnings in der oberen Hälfte der Prognosespanne liegen sollen. Das
organische Mietwachstum wird nun mit ungefähr 3,8 % erwartet und liegt damit
leicht unter den bisherigen Erwartungen, während der OFCF (vor Veränderung
des Net Working Capital) moderat unter Vorjahresniveau erwartet wird.

Vor diesem Hintergrund veröffentlicht Vonovia erstmals eine Prognose für
2027 und passt die Ziele für 2028 an. Die zugrunde liegenden Annahmen
berücksichtigen höhere Finanzierungskosten, geringere Beiträge als erwartet
aus den Segmenten Recurring Sales und Development angesichts der nur
begrenzten Erholung des Transaktionsmarkts sowie einen verlangsamten Anstieg
des organischen Mietwachstums. Letzterer resultiert aus geringeren
Investitionsvolumina, insbesondere bei Development-to-Hold, sowie aus
weniger starken Mietsteigerungen aus Mietspiegeln als bislang erwartet.

Aufgrund der erhöhten Unsicherheiten hinsichtlich Zinsen, Transaktionsmarkt
und vertriebsbezogenen Segmenten werden Teile der Prognose 2027 und der
Ziele 2028 als qualitative Vergleiche gegenüber dem Vorjahr und nicht als
quantitative Bandbreiten angegeben. Eine detaillierte Tabelle zur Prognose
2026, zur Prognose 2027 und zu den Zielen 2028 befindet sich am Ende dieser
Mitteilung.

Angesichts des Zinsanstiegs in den vergangenen Monaten beurteilt Vonovia die
kurzfristige Entwicklung der Immobilienwerte vorsichtiger. Nach vier
aufeinanderfolgenden Halbjahresperioden mit Bewertungsgewinnen erwartet das
Unternehmen für das Gesamtjahr 2026 gegenüber dem Jahresende 2025 eine
weitgehend stabile Portfoliobewertung. Daher dürfte sich das Mietwachstum
kurzfristig nicht in dem bislang angenommenen Umfang in organisches
Wertwachstum übersetzen.

Klarer Maßnahmenplan zur Cashflow-Sicherung und stärker fokussierten
Kapitalallokation

Als Reaktion auf den angepassten Ausblick setzt Vonovia einen fokussierten
Maßnahmenplan um, um den Cashflow zu schützen, die Bilanz weiter zu stärken
und Kapital in die attraktivsten risikoadjustierten Investitionen zu lenken.

Das Segment Development wird einer umfassenden strategischen Überprüfung
unterzogen. Ziel ist es, höhere risikoadjustierte Renditen auf das
eingesetzte Kapital zu erzielen und das Geschäftsmodell noch stringenter auf
bezahlbaren Wohnraum auszurichten. Ein Update soll mit den Ergebnissen für
das Geschäftsjahr 2026 gegeben werden.

Vonovia stellt strengere Renditeanforderungen an Investitionsentscheidungen,
um Finanzmittel auf die attraktivsten risikoadjustierten Opportunitäten im
Bestandsportfolio zu konzentrieren. Neue Manage-to-Green-Investitionen
werden ausgesetzt und Development-to-Hold-Projekte reduziert. Vonovia wird
gezielte Investitionen fortsetzen, die die Qualität der Immobilien sichern,
die Dekarbonisierung voranbringen und die operative Leistungsfähigkeit
unterstützen. Zugleich werden Tempo und Zusammensetzung der Investitionen an
die jeweiligen Marktbedingungen angepasst.

Robustes Kerngeschäft mit weiterem Wachstumspotenzial

Der deutsche Wohnungsmarkt wird weiterhin durch fundamentale
Rahmenbedingungen unterstützt: anhaltend hohe Nachfrage, hohe
Vermietungsquoten, praktisch keine Mietausfälle, sowie ein nachhaltiger
Bedarf an energieeffizienterem Wohnraum.

Das Segment Rental bleibt robust und profitiert von weiteren
Effizienzsteigerungen. Insbesondere KI-gestützte Produktivitätsinitiativen
sollen ab 2030 einen jährlichen Run-Rate-Beitrag zum Adj. EBITDA von rund
EUR50 Mio. generieren und damit die weitere Profitabilitätssteigerung
unterstützen.

Das Segment Value-add entwickelt sich besser als erwartet, insbesondere in
der Handwerkerorganisation und im Energiegeschäft. B2B- und weitere
serviceorientierte Modelle bieten zusätzliches Wachstumspotenzial, um den
starken Wachstumspfad des Segments fortzusetzen.

Zusammen leisten diese Aktivitäten einen resilienten und wachsenden Beitrag
zum Adj. EBITDA Total.

Entschuldung bleibt oberste Priorität

Vonovia hält unverändert an der Entschuldung fest und wird das
Verkaufsprogramm mit höchster Priorität fortsetzen. Die Entschuldungsziele
bleiben unverändert: Das Net Debt/EBITDA soll sich bis Ende 2028 auf unter
12x verbessern und der Zinsdeckungsgrad deutlich über 3x liegen. Auch das
Ziel eines LTV von rund 40 % bleibt unverändert. Die Zielsetzung, dieses
Niveau bereits bis 2028 zu erreichen, wird angesichts des vorsichtigeren
kurzfristigen Ausblicks für die Wertentwicklung jedoch anspruchsvoller. Die
restriktivere Investitionspolitik, der stärkere Cashflow-Fokus und das
fortgesetzte Verkaufsprogramm sollen die Entschuldung unterstützen und
zugleich finanzielle Flexibilität für wertsteigerndes Wachstum erhalten.

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Über Vonovia

Die Vonovia SE ist Europas führendes privates Wohnungsunternehmen. Mit mehr
als 528.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich liegt der
Fokus auf der Vermietung und Entwicklung moderner und energieeffizienter
Wohnungen. Bei einer durchschnittlichen Ist-Miete von EUR8,51 je m² und Monat
(EUR8,32 in Deutschland) ist das Unternehmen im bezahlbaren Wohnsegment tätig.

Vonovia verfolgt das Ziel, den Aktionärinnen und Aktionären attraktive
risikoadjustierte Renditen, den Mieterinnen und Mietern ein Zuhause mit
hoher Wohnqualität und exzellentem Service sowie den Mitarbeitenden ein
modernes, anspruchsvolles und attraktives Arbeitsumfeld zu bieten.

Das in Bochum ansässige Unternehmen ist seit 2013 börsennotiert. Seit
September 2015 ist Vonovia im DAX 40 vertreten. Die Vonovia SE ist außerdem
Bestandteil weiterer nationaler und internationaler Indizes, darunter DAX 50
ESG, DivDax, Dow Jones Best-in-Class Europe Index, STOXX Global ESG Leaders,
EURO STOXX ESG Leaders 50, FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe und GPR 250
World. Vonovia beschäftigt rund 13.100 Mitarbeitende.

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